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Immobilier : comment optimiser les mètres carrés demain ?

Les participants à l'atelier organisé par l'ALEC du Pays de Rennes ont eu deux heures pour réfléchir ensemble à l'optimisation des mètres carrés d'une entreprise tertiaire.
  • Le 16 avril avait lieu la Conférence locale sur le Climat à Rennes
 
  • Au moment où la collectivité révise son plan climat air energie
 
  • l’intérêt ? Réfléchir et échanger sur les opportunités de décarbonation 
 
  • Exemple : comment optimiser les m2 grâce à la mutualisation, la chronotopie, la surélévation.. 
 
 

À l’occasion de la Conférence locale sur le climat, qui s’est tenue le 16 avril au Couvent des Jacobins, à Rennes, les acteurs du territoire ont échangé sur les pratiques à adopter pour adapter le territoire de Rennes Métropole aux enjeux de la transition écologique. La notion d’économie d’espace et d’impact carbone du foncier est revenue sur la table. Pour limiter l’étalement urbain et remplir les objectifs du ZAN (zéro artificialisation nette) les pouvoirs publics et les entreprises cherchent des solutions pour recycler, rénover et réhabiliter l’existant. Mais la clef réside aussi dans l’optimisation des mètres carrés, dont voici le résumé en 5 points. 

ZAN, crise du logement, quelles solutions ? 

La surface d’immobilier résidentiel et tertiaire disponible par personne a augmenté de près de 30 % depuis 1987 et atteint aujourd’hui 72 m2 par personne en France. Dans le même temps, la Métropole de Rennes fait face à une croissance économique et démographique majeure, entraînant des grosses difficultés d’accès au logement. 

Résumons : plus de surface par habitant, mais une crise du logement sans précédent, avec en toile de fond l’échéance du principe de ZAN (zéro artificialisation nette) à l’horizon 2050. Alors quelles solutions ? On évoque souvent la rénovation des bâtiments, ou les démolitions pour reconstruire sur des terrains déjà artificialisés, c’est nécessaire ! Mais il y a une autre option : celle d’optimiser les m2, pour « intensifier l’utilisation des bâtiments existants », explique Nathalie Gibot, responsable du pôle Climat et Territoires à l’ALEC du Pays de Rennes. Coup de projecteur sur les 5 points de cette optimisation d’espace, vulgarisés lors d’un atelier présenté par l’ALEC (Agence locale de l’énergie et du climat).

Les participants étaient pour la plupart au fait des enjeux entre habitat et transition écologique de par leurs métiers : architectes, urbanistes...

Diagnostic des usages 

Avant d’envisager tout projet, il est important de réaliser un « diagnostic des usages », comprendre à quoi servent tels ou tels espaces, « analyser les flux », souligne  Jonathan Morice, directeur de l’aménagement urbain et de l’habitat à Rennes Métropole. Mais il convient aussi de « regarder les relations entre l’espace, le mode d’occupation du lieu et son potentiel, le confort et la sécurité ». Les participants à l’atelier se sont frottés à ce cas pratique dans un espace du Couvent des Jacobins avant de réfléchir aux nouveaux usages que pourrait occuper l’espace : murs végétalisés, espace de convivialité, nouvelles salles de réunions… les idées ont fusé.

Mutualisation des espaces

Lorsqu’on veut économiser des m2, notamment pour éviter d’avoir à chauffer des espaces qui sont parfois vides, on pense d’abord à la « mutualisation ». Ce principe, qui définit la mise en commun, le partage des espaces, se répand dans les entreprises. « Parking entre deux entreprises, salle de pause mutualisée, salle de réunion accessible à plusieurs sociétés, sanitaires partagés », les options sont nombreuses. Le mobilier peut lui aussi se réinventer pour créer des espaces modulaires, recyclables et multifonctionnels. Le bureau Adaptable Upcycling est l’un des exemples qui traduit cette démarche. La mutualisation peut aussi s’appliquer aux réseaux internet. Elle pose toutefois une question, « celle de la sécurité des données », interrogent les participants. Il faut prendre en compte cette dimension pour une mutualisation réussie. 

Chronotopie

Le sens de ce mot est un peu difficile à deviner. Il désigne la prise en compte de la dimension temporelle et spatiale de l’espace. Autrement dit, c’est comprendre comment fonctionne un espace, à quel moment il est occupé en vue d’optimiser son utilisation pour des usages qui peuvent être différents. Le Bureau des temps, un service de la Ville de Rennes et de Rennes Métropole y consacre une partie de… son temps ! « Nous travaillons notamment sur les espaces scolaires pour réfléchir à quoi pourrait servir l’espace sur des temps où les enfants ne sont pas à l’école », explique Hélène Réveillard, responsable du Bureau des temps. Un autre exemple de chronotopie qui fonctionne : celui des Bureaux du cœur. L’association permet à des sans domiciles fixes de dormir dans des bureaux inutilisés la nuit. MAPInfo avait interviewé un dirigeant d’entreprise qui participe à l’initiative. 

« Il faut intensifier l’utilisation des bâtiments existants »

Nathalie Gibot, responsable du pôle Climat et Territoires à l’ALEC

Surélévation des immeubles

La surélévation est une option intéressante pour limiter l’étalement urbain en faisant des économies de matériaux. En effet, cette méthode est bien moins émettrice que la démolition et la reconstruction. Sachez que sur le territoire de Rennes Métropole, le béton représente plus de 80 % des matériaux de construction consommés (Source : Étude du métabolisme territorial  de Rennes Métropole filière BTP). La surélévation présente l’avantage d’utiliser des matériaux plus légers comme le bois, afin de « peser le moins possible sur la structure existante », explique Jonathan Morice. Des matériaux bas carbone, contrairement au béton très polluant. Pour tout savoir sur la surélévation, lisez notre article sur le gisement potentiel dans la métropole de Rennes.

Exemple de surélévation d'immeuble, Place Saint-Anne à Rennes.

Réversibilité : des fonctions modifiées 

Aujourd’hui ce bâtiment occupe cette fonction, mais que pourrait-il devenir plus tard ? C’est la question de la « réversibilité ». De plus en plus d’architectes se penchent sur le sujet. Car pour qu’un bâtiment puisse se transformer et occuper plusieurs usages au cours du temps, des pré-requis architecturaux s’imposent. Premièrement, une hauteur d’étages de 2,70 mètres : depuis les années 60, les hauteurs d’étages diffèrent en fonction de l’usage : 3,30 pour les bureaux, 2,50 pour le logement. Ajuster la hauteur à 2,70 mètres est un juste équilibre. D’autres piliers tels que l’épaisseur des bâtiments, le procédé constructifs poteaux-dalles, une façade générique (pour des habitations comme pour des bureaux), facilitent la conversion ou réversibilité d’un bâtiment. Si rien n’est obligatoire, certaines nouvelles constructions mettent d’ores et déjà en pratique ces piliers. C’est le cas de l’immeuble de bureaux, réalisé par l’Adim, qui accueillera le futur siège de Vinci, boulevard Solferino à Rennes. C’est l’un des premiers bâtiments prévu « réversible » de la métropole. 

Adèle CHARRIER

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