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Surélever les immeubles : une option contre l'étalement urbain
- Rennes métropole vient de lancer une étude sur la surélévation des immeubles
- une option pour répondre à la pénurie de logement tout en limitant l’étalement urbain
- Les résultats sur le gisement potentiel, le nombre de bâtiments, seront donnés avant l’été
À quoi ressemblera Rennes demain ? Pour faire face à la croissance démographique en évitant l’artificialisation des sols et l’étalement urbain, Rennes métropole vient de lancer une étude sur la surélévation des immeubles de la métropole. La collectivité va évaluer le gisement potentiel, en prenant en compte les contraintes architecturales et celles du PLUi dans le but de les soumettre aux gérants de copropriétés.
Répondre aux défis sociaux et écologiques
Comment continuer de créer des logements pour faire face à une population grandissante, tout en limitant l’étalement urbain ? Pour répondre à cette question, Rennes Métropole évalue une option : celle de la surélévation des immeubles existants. La collectivité vient de lancer une étude – dont les premiers résultats seront donnés avant l’été – sur la surélévation des bâtis. « L’identification d’espaces de construction, via la surélévation, représente un gisement de foncier encore peu exploité », résume Marc Hervé, conseiller de Rennes Métropole délégué aux formes urbaines et 1er adjoint délégué à l’urbanisme de la Ville de Rennes. « Cela permettra de densifier les formes urbaines pour répondre à deux défis : social et écologique ».
Une solution en adéquation avec le ZAN
Cette solution offre une opportunité de construire sans consommer d’espace au sol. Avec l’objectif de la loi ZAN, zéro artificialisation nette en 2050, qui s’inscrit dans la loi Climat et résilience d’août 2021, les villes doivent repenser leurs politiques d’urbanisme. Le ZAN exige d’ici 2031 de diviser par deux la consommation d’espace mesurée entre 2011-2021. Puis, entre 2031 et 2050, de poursuivre cette trajectoire en réduisant l’artificialisation. En 2050, 1 m² artificialisé devra être compensé par 1 m² renaturé. Une logique repensée pour préserver la biodiversité, les terres agricoles et les ressources naturelles. La métropole avait pris les devants car elle s’était fixée comme objectif, dès la publication du PLUi en 2019, de conserver ces 78 % de terres agro-naturelles (45 % de terres agricoles et 33 % d’espaces naturels).
10 % de recyclage du bâti d’ici 2028
Pour pallier la croissance démographique et la pénurie de logements associée, la surélévation des immeubles est donc une option pertinente. D’autant que la collectivité s’est fixée un objectif de 10% de recyclage bâti d’ici 2028 sur les 5000 nouveaux logements par an construits à l’échelle de la métropole. Mais dans quelle mesure cela est-il faisable ? L’étude, menée par le cabinet Upfactor, qui coûte 170 000 euros à la collectivité, partira d’abord d’une analyse en 3D afin d’évaluer le gisement potentiel, en fonction de la taille du bâti, de son âge, des formes des toits, des volumes de la structure. Auxquels devront s’ajouter des filtres liés aux normes d’usage et à la réglementation en lien avec le PLUi, tels que les limites séparatives, l’ensoleillement, les places de stationnement, l’architecture (cette analyse pourrait même conduire à des modifications du PLUi).
Ces résultats donneront lieu à une cartographie, qui estimera le nombre de bâtiments éligibles. Ce sera ensuite au tour des élus et des promoteurs d’échanger avec les propriétaires, de mobiliser les acteurs, pour établir des projets de surélévation, pour créer des logements ou même du foncier économique. Pour mettre en œuvre ces projets, les copropriétés pourront bénéficier du programme EcoTravo.
En comparaison, la métropole de Strasbourg a fait une étude similaire. Sur les 16 500 bâtiments potentiellement surélevables (sur 65 000 analysés), 5 % avaient la possibilité d’être surélevés d’un ou plusieurs niveaux. À noter que dans les réalisations, les immeubles ne pourront pas dépasser trois niveaux supplémentaires.
« Cela permettra de densifier les formes urbaines pour répondre à deux défis : social et écologique »
Marc Hervé, conseiller métropolitain délégué aux formes urbaines
Une opportunité à saisir pour les passoires thermiques
Cette solution pourrait surtout être intéressante pour les passoires énergétiques. En effet, les bâtiments classés E,F,G ne pourront plus faire partie du marché locatif en 2034 (depuis le 1er janvier 2023, les logements de classe G sont interdits à la location. Il en sera de même pour la classe F à partir de 2028). À l’échelle de la métropole de Rennes, cela représente 30 % des logements. Pour amortir les coûts de rénovation, la possibilité d’ajouter des étages et donc de créer des logements supplémentaires, semble intéressante. Sur le plan écologique, la surélévation des immeubles présente aussi un avantage au niveau des matériaux. « Pour peser le moins possible sur la structure existante, il faudra utiliser des matériaux plus légers, comme le bois. Ce qui offre la possibilité d’utiliser des matériaux biosourcés et bas carbone », explique Marc Hervé. De manière générale, ces chantiers nécessiteront de gros travaux de réhabilitation, au niveau des façades ainsi que pour accroître les performances thermique, mais ils permettront aussi d’avoir des bâtiments plus économes en énergie, voire d’augmenter la valeur du patrimoine.
Adèle CHARRIER
Pour en savoir plus sur les alternatives pour des logements bas carbone, retrouvez ici un article consacré à l’immeuble « Sablonnière »